Kölner Büromarkt Halbjahr 1. 2025 – Stabil, aber immer noch nicht spektakulär
Der Kölner Büromarkt zeigt sich mit einem Flächenumsatz von 105.000 m² mit deutlichem Plus im Vergleich zum Halbjahr 2024.
Flächenumsatz im ersten Halbjahr von 105.000 m² – 70 % über dem Vorjahr
Mit einem Flächenumsatz von rund 105.000 m² verzeichnet der Kölner Büromarkt im ersten Halbjahr 2025 einen kräftigen Aufschwung gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das Plus von rund 70 % ist vor allem auf die gesteigerte Aktivität der öffentlichen Hand zurückzuführen. Zwei Großabschlüsse durch das Jobcenter Köln machen dabei allein rund 31.000 m² aus. Diese sind ein wesentlicher Treiber des Marktes in einem insgesamt weiterhin anspruchsvollen Umfeld. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei stabilen 5,1 %, was rund 410.000 m² entspricht. Im Vergleich zu anderen Top-7-Städten bleibt Köln damit auf einem gesunden Niveau. Besonders in den zentralen Lagen herrscht nach wie vor ein spürbarer Mangel an hochwertigen Flächen mit einer sich stetig verschärfenden Angebotsknappheit.
Mietniveau zeigt sich krisenfest
Die Spitzenmiete hat sich im ersten Halbjahr 2025 bei 32,50 €/m² stabilisiert – getrieben durch die anhaltende Knappheit an hochwertigen Neubauflächen und ein nach wie vor geringes Fertigstellungsvolumen. Die Höchstmiete liegt unverändert bei 35,00 €/m². Aufgrund der geringen Zahl an hochpreisigen Abschlüssen sank die gewichtete Durchschnittsmiete leicht auf 19,80 €/m².
„Der Rückgang der Durchschnittsmiete ist wenig besorgniserregend – er spiegelt keine Marktschwäche wider, sondern ist schlicht Folge des Mangels an hochwertigem Flächenangebot“, erklärt Alexander Wunderle, Sprecher der Geschäftsführung bei Angermann NRW.
Kölner City mit über 50 % Marktanteil
Der Trend zur Innenstadt bleibt auch 2025 ungebrochen: Über die Hälfte des Flächenumsatzes entfällt auf die Kölner City. Unternehmen priorisieren weiterhin zentrale, hochwertige Lagen mit urbanem Umfeld, guter Infrastruktur und attraktiven Arbeitsumfeldern. Besonders stark präsentierte sich zudem die Kölner Weststadt mit einem Marktanteil von über 36 % – maßgeblich getrieben durch die Großanmietung des Jobcenters. Die Weststadt, ohnehin mit der umfangreichsten Pipeline an Projektentwicklungen ausgestattet, dürfte damit auch künftig verstärkt in den Fokus rücken. Den dritten Platz sichert sich der Kölner Norden mit einem soliden Marktanteil von rund 8 %.
Ausblick: Tendenz stimmt, aber die Herausforderungen bleiben
Trotz der positiven Entwicklung bleibt das Gesamtvolumen noch deutlich hinter den Boomjahren zurück. Der strukturelle Mangel an Neubauflächen bleibt das zentrale Problem: Viele Projekte lassen sich nur bei hoher Vorvermietungsquote realisieren. Erschwerend kommen restriktive Finanzierungsbedingungen, gesunkene Kaufpreisfaktoren und anhaltende wirtschaftliche Unsicherheiten hinzu – Faktoren, die die Projektentwicklung weiterhin ausbremsen. Der Nachfrageüberhang bei hochwertigen Flächen bleibt bestehen.
Besonders im Segment unter 1.000 m² ist die Marktaktivität zuletzt spürbar gestiegen – ein erstes Indiz für Belebung. Mittel- bis langfristig dürfte sich das vom ifo Institut für 2026 auf 1,5 % nach oben korrigierte Wirtschaftswachstum auch auf den Büromarkt auswirken. Kurzfristige Impulse bleiben jedoch die Ausnahme – zu träge sind die gewerblichen Entscheidungsprozesse in einem Vertragsumfeld, das auf Langfristigkeit angelegt ist.
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Alexander Gruhler
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