Skip to Content
Mitarbeiter an einem Packplatz in einer modernen Logistikhalle für E-Commerce und Fulfillment in Nordrhein-Westfalen
image-description

Hallen für E-Commerce und Fulfillment in NRW

Onlinehändler mit eigener Logistik und Fulfillment-Dienstleister suchen fast dieselbe Immobilie: wenig Büro, viel Höhe, funktionierende Anlieferung. Hier steht, woran eine passende Halle zu erkennen ist – und woran die Suche in der Praxis scheitert.

Flächensuche besprechen

Zwei Nachfragegruppen, ein Anforderungsprofil

Onlinehändler mit eigener Logistik und Fulfillment-Dienstleister suchen praktisch dieselbe Halle: wenig Büro, viel Höhe, eine Anlieferung, die logistisch gedacht ist. Der Büroanteil liegt bei fünf bis sieben Prozent der Gesamtfläche – alles andere entscheidet sich in der Halle.

Faustformel für den Flächenbedarf: Je eine Milliarde Euro Umsatz im Onlinehandel werden rund 50.000 m² Logistikfläche benötigt. Ein Richtwert, um den künftigen Bedarf abzuschätzen – kein Rechenweg.

Angermann NRW bedient in diesem Segment vor allem Flächen bis 20.000 m², regional wie überregional. Den Überblick über alle Branchen gibt die Seite zu Industrie- und Logistikhallen in Nordrhein-Westfalen.

  • Onlinehändler mit eigener Logistik

    Eigenes Lager, eigenes Personal – vom Ein-Mann-Betrieb bis zum Konzern.

  • Fulfillment-Dienstleister

    Übernehmen das logistische Handling für Dritte, häufig für Händler aus Übersee.

Kommissionierung und Versandzone in einem Fulfillment-Zentrum mit Förderstrecke und Packplätzen

Der Standard, nach dem heute gebaut wird

Drei Kennzahlen, an denen sich eine moderne Logistikhalle für E-Commerce und Fulfillment messen lassen muss.

  • 12 Meter

    Lichthöhe im heutigen Standard, meist 12,00 bis 12,20 m – die Fläche wird in die Höhe gelagert.

  • 7,5 Tonnen je m²

    Bodentraglast im Neubau. Vor einigen Jahren waren rund 5 Tonnen üblich.

  • 12 × 24 Meter Stützenraster

    Bestes Preis-Leistungs-Verhältnis – und das Raster, mit dem Planer und Regalbauer am besten zurechtkommen.

Wir kennen das Anforderungsprofil dieser Branche

Sechs Punkte entscheiden darüber, ob eine Halle für E-Commerce und Fulfillment überhaupt in Frage kommt.

  • 01 Tore und Anlieferung

    Mindestens ein Rampentor je 1.000 m² Logistikfläche, dazu je Einheit ein ebenerdiges, lkw-befahrbares Tor. Draußen muss alles so bemessen sein, dass ein 40-Tonner vernünftig rein- und rausfährt – am besten über zwei getrennte Zufahrten.

  • 02 Boden und Statik

    7,5 Tonnen je Quadratmeter sind im Neubau Standard; vor einigen Jahren waren es rund 5. Das Stützenraster von 12 × 24 Metern bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis – und ist das Raster, mit dem Planer und Regalbauer am besten zurechtkommen.

  • 03 Technik und Licht

    Neubauten werden über Luft-Luft-Wärmepumpen beheizt, Gas-Dunkelstrahler sind abgelöst. Tageslicht kommt über Seitenlichtbänder oder Oberlichter. Stützen aus Beton, Binder zunehmend aus Holzleim – wegen Optik und Brandschutz, preislich inzwischen gleichauf.

  • 04 Mezzanine über den Rampentoren

    Dort entsteht eine zweite logistische Ebene mit rund 500 kg je Quadratmeter Traglast, bestückt per Stapler. Sie nutzt den Luftraum, der an der Anlieferung sonst leer bliebe. Die meisten Nutzer können damit arbeiten, manche nicht.

  • 05 Außenanlagen und Stellplätze

    Je weiter der Standort vom ÖPNV entfernt liegt, desto mehr Pkw-Stellplätze braucht es; Fahrradstellplätze fragen Kommunen wie Köln inzwischen regelmäßig ab. Eigene Lkw-Stellplätze sind selten vorhanden und werden immer häufiger zur Auflage, damit Lkw nicht im öffentlichen Raum parken.

  • 06 Genehmigung und Zertifizierung

    DGNB Gold ist im Neubau der Marktstandard – nicht nur als Nachhaltigkeitsnachweis, sondern weil die Immobilie sonst in Vermietung und Verkauf schwer platzierbar ist. Dach- und Fassadenbegrünung und PV ergeben sich zunehmend aus den Bebauungsplänen. Eine bestehende Genehmigung für Nachtbetrieb ist selten und entsprechend wertvoll.

Welche Anforderungen haben Sie?

Sagen Sie uns kurz, was Sie lagern, kommissionieren und umschlagen – und in welcher Größenordnung. Patrick Sohns und das Team Industrie & Logistik ordnen das ein und sagen Ihnen, welche Hallen dazu passen und welche Sie sich sparen können.

Patrick Sohns, Geschäftsleitung, Logistik & Industrie bei ANGERMANN NRW – Gewerbeimmobilien Köln

Patrick Sohns

Geschäftsleitung, Logistik & Industrie

Anforderungen besprechen

Datenschutzhinweis

image-description

Wo in Nordrhein-Westfalen nachgefragt wird

Die Nachfrage verteilt sich nicht gleichmäßig über das Land. Drei Muster, die wir seit Jahren beobachten – und die bei der Standortwahl den Unterschied machen.

  • Die Rheinschiene und die Nachfrage aus Übersee

    Entlang des Rheins und der Rheinhäfen – Duisburg, Düsseldorf, Köln bis in die Niederlande – beobachten wir seit Jahren eine deutliche Clusterung asiatischer Nachfrage. Dazu die Achsen von Rotterdam über Venlo nach Duisburg und von Antwerpen über Maastricht und Aachen in die Region Köln/Bonn. Fulfillment für Händler aus Übersee sucht genau hier.

  • Die Logistikspots an den Autobahnkreuzen

    Köln, Düsseldorf und das Ruhrgebiet: Die klassischen Logistikstandorte orientieren sich an den Autobahnkreuzen und den Ballungsräumen. Dort ist das Angebot am tiefsten – und der Wettbewerb um die funktionierenden Flächen am härtesten.

  • Was die Lage darüber hinaus leisten muss

    Eine hervorragende Verkehrsanbindung ist Pflicht, eine gute ÖPNV-Anbindung für den Schichtwechsel wünschenswert – und die Möglichkeit, möglichst restriktionsfrei nachts zu arbeiten. Sieben Tage rund um die Uhr sind die Ausnahme; wo die Genehmigung besteht, ist sie entsprechend wertvoll.

Was vor der Besichtigung geklärt sein sollte

Sechs Punkte, an denen E-Commerce- und Fulfillment-Projekte in Nordrhein-Westfalen regelmäßig hängen – und die sich vorab klären lassen, statt beim Ortstermin.

  1. Wie viel Außenfläche brauchen wir zusätzlich zur Halle?

    Alles muss so bemessen sein, dass ein 40-Tonner vernünftig rein- und rausfährt – am besten über zwei getrennte Zufahrten, damit sich der Verkehr nicht ins Gehege kommt. Dazu Pkw-Stellplätze, und zwar umso mehr, je schlechter der Standort an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist. Eigene Lkw-Stellplätze sind gern gesehen, selten vorhanden – und werden bei der Nutzungsgenehmigung immer häufiger verlangt, weil parkende Lkw im öffentlichen Raum die Nachbarschaft stören.

  2. Können wir rund um die Uhr arbeiten?

    In der Halle selbst ist 24/7 in den meisten Objekten unkritisch. Der Engpass ist die Anlieferung: Zu- und Abfahrt der großen Lkw sind das, woran sich die Nachbarschaft stört – und was deshalb beschränkt wird. Eine bestehende Genehmigung für durchgehenden Anlieferbetrieb ist selten und entsprechend wertvoll.

  3. Welche Genehmigungen und Zertifikate spielen eine Rolle?

    Im Neubau ist die DGNB-Gold-Zertifizierung Standard. Sie wird nicht nur den Mietern zuliebe angestrebt, sondern damit die Immobilie investmentfähig und damit marktgängig bleibt – in der Vermietung wie im Verkauf. Dazu kommen Anforderungen aus neueren Bebauungsplänen: Dachbegrünung, Fassadenbegrünung, PV-Anlagen.

  4. Wie sehen die Mietverträge aus?

    Niemand mietet für E-Commerce und Fulfillment ein Jahr. Üblich sind fünf Jahre Festlaufzeit. Umbauten in der Halle sind selten – es geht eher um den mieterseitigen Ausbau, und da vor allem um die Regalanlage. Die bringt der Mieter immer selbst ein; vom Vermieter kann sie aus steuerrechtlichen Gründen nicht gestellt werden.

  5. Spielen Saisonspitzen eine Rolle?

    Das hängt daran, für wen Sie arbeiten. Wer Fulfillment für ein saisonales Geschäft übernimmt – das klassische Beispiel sind Süßwaren im Weihnachtsquartal –, hat über Monate eine deutlich höhere Frequenz. Wer sein eigenes Sortiment verschickt, kennt seine Kurve ohnehin. Beides gehört ins Flächenkonzept, nicht in die Nachverhandlung.

  6. Können wir E-Lkw auf dem Gelände laden?

    Der E-Lkw ist in der Breite noch nicht angekommen; Sondergenehmigungen für leisere Nachtanlieferung sind uns bislang keine bekannt. Dass ein Grundstock an Ladepunkten vorhanden ist, kann künftig bei der Argumentation helfen. Der eigentliche Engpass ist aber die Stromanschlussleistung: Sie reicht an vielen Grundstücken für die gewünschte Ladeinfrastruktur schlicht nicht aus.

Die drei Fehler, die bei der Hallensuche teuer werden

Aus bald zwanzig Jahren Hallenvermittlung in Nordrhein-Westfalen – und alle drei fallen erst auf, wenn der Mietvertrag schon läuft.

  1. Den eigenen Flächenbedarf falsch einschätzen

    Das ist der häufigste Fehler – und der teuerste. Sie mieten mindestens fünf Jahre fest und müssen deshalb wissen, wie viel Fläche Sie über diesen Zeitraum brauchen, nicht nur heute. Zu groß kostet jeden Monat Geld, zu klein kostet den Standort. Genau diese Einschätzung ist das, was sich am schwersten allein treffen lässt.

  2. Unterschätzen, wie lang der Weg bis zum Einzug ist

    Von außen sieht es nach einem großen Angebot aus – das stimmt nur, wenn Sie bei der Region frei sind. Dazu kommen Nutzungsgenehmigung, Flächenverfügbarkeit und Nutzungseinschränkungen wie der Anlieferbetrieb rund um die Uhr. Wofür überhaupt eine Nutzungsänderung nötig ist und wie lange Planung, Genehmigung und Umsetzung danach dauern, wird fast immer unterschätzt.

  3. Die günstige Miete in der peripheren Lage nehmen

    Mit dem Standort entscheiden Sie auch über Ihre Personalsuche. Wer wegen der niedrigeren Miete in die Peripherie zieht, konkurriert dort häufig mit großen Konzernen und Industrieunternehmen um dieselben Fachkräfte – und zieht als kleineres Unternehmen den Kürzeren. Die Ersparnis bei der Miete ist dann schnell wieder aufgebraucht.

Beispiele aus der Praxis

Drei Objekte in Nordrhein-Westfalen, die wir in dieser Branche vermittelt haben – und die zeigen, wie unterschiedlich die Profile hinter demselben Stichwort sind.

Logistikobjekt Siemensstraße Leverkusen, vermietet an Santos Grills
Santos Grills, Leverkusen

8.500 m² Logistikfläche an der Siemensstraße 2–18, vermittelt im Lead-Mandat. Ein Hersteller, der seine Ware selbst online verkauft und die Logistik dazu im eigenen Haus betreibt – E-Commerce, kein Fulfillment für Dritte.

Logistikhalle Wankelstraße Kerpen, vermietet an G. Lach Logistik
G. Lach Logistik, Kerpen

10.000 m² Logistikfläche an der Wankelstraße 17–19. Kontraktlogistik und Fulfillment für Dritte: Hier zählt, dass Flächen, Tore und Technik den Wechsel von Auftraggebern und Lastspitzen mitmachen.

Luftaufnahme des Logistikparks an der Ernst-Heinrich-Geist-Straße in Frechen
Logistikpark Frechen

13.700 m² Hallenfläche an der Ernst-Heinrich-Geist-Straße, auf mehrere Mieter verteilt – darunter Fulfillment-Anbieter. Ein Standort, der zeigt, wie unterschiedliche Nutzerprofile in einem Logistikpark nebeneinander funktionieren.

Warum diese Suche nicht nebenbei läuft

Hallenvermittlung ist bei uns kein Anhang der Bürovermietung, sondern eine eigene Abteilung mit eigener Historie.

Eine eigene Abteilung, seit bald zwanzig Jahren

Angermann NRW betreibt Logistik- und Industrieimmobilien seit fast zwanzig Jahren inhouse mit eigenem Personal. Sechs Kolleginnen und Kollegen kümmern sich in Nordrhein-Westfalen ausschließlich um dieses Thema. Das ist der Unterschied zu Häusern, die Hallen nebenbei mitmachen.

Überregional über die Angermann Real Estate Group

Die Gruppe ist unter anderem in Hamburg, Berlin, Hannover und Frankfurt vertreten – überall mit Spezialisten für Logistik und Industrie, in der Vermietung wie im Investment. Wenn Ihre Suche über Nordrhein-Westfalen hinausgeht, bleibt sie trotzdem in einer Hand.

Kurzer Draht zu den Wirtschaftsförderungen

Wir sind mit den lokalen Wirtschaftsförderungen gut vernetzt. Viele haben sogenannte Amtslotsen, die die Kommunikation zwischen den beteiligten Ämtern bündeln. Das hilft genau dort, wo Nutzungsänderungen und Genehmigungen sonst zum Zeitfresser werden.

Noch nichts Passendes am Markt?

Dann lohnt das Gespräch erst recht. Mike Dimmel hat die Projektentwicklungen in Nordrhein-Westfalen im Blick und sagt Ihnen offen, wenn Ihr Profil in den nächsten Monaten realistisch nichts findet – und was sich daran ändern ließe.

Mike Dimmel, Logistik & Industrie bei ANGERMANN NRW – Gewerbeimmobilien Köln

Mike Dimmel

Logistik & Industrie

Unverbindliches Erstgespräch vereinbaren

Datenschutzhinweis

image-description