Energieausweis für Gewerbeimmobilien 2027: Der Buchstabe, der den Preis macht

Gewerbeimmobilien · Energieausweis 2027

Es ist ein unscheinbares Dokument, nur wenige Seiten lang, meist abgeheftet zwischen Grundbuchauszug und Flächenaufstellung. Jahrelang haben Käufer und Mieter von Gewerbeimmobilien den Energieausweis zur Kenntnis genommen und weitergeblättert. Am 1. Januar 2027 ändert sich das. Dann bekommt der Ausweis für Büros, Hallen und Geschäftshäuser eine neue Skala, eine neue Rechenbasis und eine neue Rolle: Er wird zur Eintrittskarte in die Verhandlung.

Kapitel 1 · Der Rahmen

Ein Gesetz bekommt einen neuen Namen und eine neue Mission

Die politische Debatte drehte sich monatelang um Heizungen. Um Wärmepumpen, Gaskessel, um die 65-Prozent-Regel. Am 28. Juli 2026 wurde das Ergebnis im Bundesgesetzblatt verkündet, und seit dem 29. Juli heißt das Gebäudeenergiegesetz offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Die Heizungsregeln gelten seither.

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien steckt die eigentliche Neuigkeit allerdings in Artikel 2 des Gesetzes. Er setzt die europäische Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um und tritt zum 1. Januar 2027 in Kraft. Bis zum Jahresende gilt für neu ausgestellte Energieausweise noch die bisherige Rechtslage. Danach beginnt eine neue Zeitrechnung.

Was genau auf dieser Visitenkarte steht, lässt sich in sieben Buchstaben zusammenfassen.

Kapitel 2 · Die Skala

Sieben Buchstaben, die jeder versteht

Bei Wohngebäuden kennt man sie längst, die farbige Skala, die vom satten Grün ins Rot verläuft. Für Büros, Hallen und Geschäftshäuser gab es so etwas bislang nicht. Ab 2027 bekommen auch Nichtwohngebäude eine Effizienzklasse, und zwar auf einer siebenstufigen Skala von A bis G. Wohngebäude behalten ihre bisherige Skala von A+ bis H.

Spannend ist die Rechenlogik dahinter. Gemessen wird nicht in Kilowattstunden pro Quadratmeter, sondern über einen sogenannten Primärenergiereferenzfaktor. Er vergleicht das Gebäude mit seinem gesetzlichen Zwilling, dem Referenzgebäude. Ein Faktor von 2,0 bedeutet: Das Objekt braucht doppelt so viel Primärenergie wie dieser Zwilling.

Die Klasse A ist dabei mehr als ein guter Wert. Wer sie tragen will, muss zusätzlich ein Nullemissionsgebäude sein, das am Standort ohne fossile Energie auskommt. Für den Markt zählen aber vor allem die Mitte und das untere Ende der Skala. Denn ein Buchstabe ist schneller verglichen als jede Kennzahl.

Doch woher kommt der Buchstabe künftig? Hier liegt die zweite, weniger beachtete Neuerung.

Kapitel 3 · Die Rechenbasis

Abschied vom Verbrauchsausweis

Bisher hatten Eigentümer von Bestandsgebäuden die Wahl. Der Verbrauchsausweis war schnell und günstig zu haben, gespeist aus den Abrechnungen der vergangenen Jahre. Der Bedarfsausweis dagegen rechnet das Gebäude von Grund auf durch: Hülle, Technik, Nutzungszonen.

Ab 2027 ist diese Wahl für Nichtwohngebäude vorbei. Neue Ausweise werden nur noch auf Basis einer energetischen Bilanzierung ausgestellt, also als Bedarfsausweis. Der Unterschied ist grundsätzlich. Der Verbrauchsausweis zeigt, wie ein Gebäude genutzt wurde. Der Bedarfsausweis zeigt, was das Gebäude selbst leistet. Ein sparsamer Mieter kann ein schwaches Gebäude künftig nicht mehr gut aussehen lassen.

Spezialisierte Energieberater wie GREENOX erstellen Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude und kennen die neuen Rechenregeln. Das ist mehr als eine Formalie. Denn der neue Ausweis rechnet mit genau der Größe, an der das Gesetz ab 2030 misst, ob ein Gebäude saniert werden muss.

Kapitel 4 · Die Fristen

2030 und 2033: Die Uhr läuft

Mit § 40 GModG führt Deutschland erstmals verbindliche Mindestenergiestandards für bestehende Nichtwohngebäude ein, im Fachjargon MEPS (Minimum Energy Performance Standards). Ziel sind die energetisch schwächsten Gebäude im Bestand. Die Pflicht kommt in zwei Stufen.

Wer die Zahlen neben die neue Skala legt, erkennt die Logik des Gesetzes: 3,5 und 2,95 sind genau die Grenzen zwischen den Klassen F und G beziehungsweise E und F. Klassen und Sanierungspflicht beruhen auf demselben Verhältnis zum Referenzgebäude. Ein Gebäude der Klasse G verfehlt damit rechnerisch die Stufe 2030, ein Gebäude der Klasse F die Stufe 2033. Der Buchstabe auf dem Ausweis wird so zum Frühwarnsystem. Und: Die Pflicht hängt am einzelnen Gebäude. Einen Ausgleich über ein effizientes Objekt im Portfolio sieht das Gesetz nicht vor.

Ob eine Sanierungspflicht tatsächlich greift, entscheidet aber der Einzelfall. Die Anforderung gilt unter anderem als erfüllt oder entfällt,

• wenn das Gebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde,
• wenn ein älteres Gebäude nachweislich mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 erreicht,
• wenn die Wärme überwiegend aus Wärmepumpe oder Biomasse stammt oder das Gebäude mit Fernwärme versorgt wird,
• wenn zum Stichtag feststeht, dass das Gebäude abgerissen, die Nutzung geändert oder das Gebäude umfassend saniert wird,
• wenn die Maßnahmen technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar sind.

Ausgenommen sind außerdem unter anderem Baudenkmäler sowie Industrieanlagen und Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf. Damit wird die Sanierungspflicht vor allem für ältere, fossil beheizte Bestandsobjekte relevant. Diese Prüfung gehört in die Hände eines Energieberaters.

Und genau hier wird aus Regulierung Marktgeschehen.

Kapitel 5 · Der Markt

Vom Formular zum Preisfaktor

In unserer täglichen Arbeit mit Eigentümern, Investoren und Mietern sehen wir seit einiger Zeit, wie sich die Gewichte verschieben. Der Energieausweis gehört heute zu den ersten Unterlagen, nach denen Käufer fragen, oft gleich nach Lage und Mieterstruktur. Der Druck kommt von drei Seiten.

Was das in der Verhandlung bedeutet, ist schnell erzählt. Ein effizientes Objekt spricht mehr Käufer an. Bei einem Objekt mit Sanierungsbedarf rechnet jeder Käufer die anstehenden Investitionen ein, und zwar mit einem Sicherheitspuffer. Je dünner die Datenlage, desto größer fällt dieser Puffer aus. Dann wird plötzlich über Kostenschätzungen verhandelt statt über die Einpreisung von Potenzialen. Mit der neuen Skala und den festen Fristen wird diese Rechnung für alle Beteiligten sichtbarer, und damit auch für den Eigentümer gestaltbar.

Bleibt die Frage, was Eigentümer konkret tun sollten. Die Antwort passt in fünf Schritte.

Kapitel 6 · Der Fahrplan

Fünf Schritte vor der nächsten Vermietung oder dem Verkauf

Häufige Fragen zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien ab 2027

Gilt mein Verbrauchsausweis für ein Bürogebäude ab 2027 weiter?

Ja, wenn er vor dem 1. Januar 2027 ordnungsgemäß ausgestellt wurde und noch gültig ist. Er wird durch die neue Rechtslage nicht unwirksam. Neue Ausweise für Nichtwohngebäude werden ab 2027 aber nur noch als Bedarfsausweis ausgestellt.

Was bedeutet die Effizienzklasse auf dem neuen Ausweis?

Die Klasse von A bis G beruht auf dem Primärenergiereferenzfaktor, also dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude. A setzt zusätzlich voraus, dass das Gebäude ein Nullemissionsgebäude ist. Die Skala gilt ab 2027 für Nichtwohngebäude; Wohngebäude behalten A+ bis H.

Muss jedes ältere Gewerbegebäude ab 2030 saniert werden?

Nein. Die Mindeststandards zielen auf die energetisch schwächsten Gebäude. Als erfüllt gelten sie unter anderem bei Gebäuden ab Baujahr 1996 und bei Gebäuden, die überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt oder mit Fernwärme versorgt werden. Ausgenommen sind zudem unter anderem Baudenkmäler. Ob ein Objekt betroffen ist, sollte ein Energieberater im Einzelfall prüfen.

Brauche ich bei einer Mietvertragsverlängerung einen Energieausweis?

Ab 2027 ja, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt. Die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ist dann ein eigener Anlass. Für Nichtwohngebäude wird der neue Ausweis als Bedarfsausweis ausgestellt.

Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige?

Das hängt ab 2027 vom Ausweis ab. Mit einem neuen Ausweis sind auch bei Gewerbeobjekten Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und der wesentliche Heizenergieträger anzugeben. Mit einem Ausweis von vor 2027 bleibt es bei Ausweisart, Endenergie getrennt nach Wärme und Strom sowie dem Heizenergieträger. Die Pflicht gilt jeweils, wenn bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt.

Wer stellt den Bedarfsausweis aus?

Ausstellungsberechtigte Energieberater, Architekten oder Ingenieure. Aufwand und Kosten hängen von Größe, Nutzungszonen, Anlagentechnik und den verfügbaren Unterlagen ab.

Rechtsstand: Oktober 2026. Grundlage sind das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226) in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung (insbesondere §§ 40, 79 bis 87 und 112 sowie Anlage 10a) und die Informationen des GModG-Infoportals des Bundes. Dieser Beitrag dient der Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall.